知らぬは一千万円の差にも！住宅ローンの賢い借り方・返し方

人生の3大資金といえば「住宅資金」「教育資金」「老後資金」。そのうちの「住宅資金」については、マイホーム購入者の実に約9割がなんらかの「住宅ローン」を利用しているという。ただ、数千万円もの借入額を長期にわたって返済していかなければならない住宅ローンに対して、漠然とした不安を感じている人も多いはず。

そこで、住宅ローンの専門家である株式会社MFS取締役COO・塩澤崇さんに取材した。塩澤さんは金融機関で住宅ローン証券化ビジネスに参画した後、コンサルティング会社で大手金融機関向けの経営コンサルティングを実践した経歴をもつ、住宅ローンについて知り尽くしたエキスパートだ。そんな塩澤さんが、銀行に聞いても絶対に知ることができない、「住宅ローンの賢い借り方・返し方」を教えてくれた。

まずは住宅ローンの賢い借り方について。

塩澤「住宅ローンを借りる際、金融機関が借り手のどこをチェックしているかを知っておくことが大切です。各金融機関が見ているのは借り手の『年齢』『婚姻』『負債の有無』『勤務先』など。高齢の方より若い方、独身者よりは既婚者の方が有利ですし、借金は無い方がいいですね。金融機関は、それらの要素を総合的に判断して借り手の『信用力』を算出。『信用力』が高ければ高いほど、より有利なレートのローンを組むことができるというわけです」

つまり、結婚の予定があるなら結婚をしてから、大企業から独立して起業しよう！と考えているなら大企業に所属しているうちに、別の借金があるならまずはそれを返済してから、というように、社会的な「信用力」の高い状態を自分自身で作っておくことが大事なのだという。

だが、お金を借りることは「住宅ローン」との長い付き合いの入り口にしか過ぎない。その「返し方」が、さらに大事だと塩澤さんは語る。

塩澤「住宅ローンは最初に借りた金利で、そのまま最後まで返さなければならない、と考えている人が多いのですが、そんなことはありません。ローンの支払い期間は30年以上もあります。その間にローンの『借り換え』をすることで、総返済額をかなり圧縮することができるんです。

一番最初にお金を借りる際、信用力が低くて高い金利のローンしか組めなかったとします。例えば金利が4%で3,000万円を借りた場合、30年の総返済額は5,580万円になります。一方、返済途中で別の金利の低いローンに借り替えることができれば、返済額を約4,300万円に収めることも可能です。その差額は、なんと約1,200万円！　住宅ローンの返済をキチンと続けていけば、それも信用力となり、より有利な別のローンに借り換えることができるのです。

一度ローンを借りてしまうと、その後に借り換えを検討する人は意外に少ないのですが、長期にわたる返済期間中に、よりよい条件のローンに借り替えるチャンスはいくらでもあります。そしてそれは、返済する総額に大きく影響するのです。

それを知っていれば住宅ローンを必要以上に恐れることなく、よりポジティブに捉えることができるでしょう」

塩澤さんの考える、さらに詳しい住宅ローンの賢い借り方・返し方については、現在発売中の「家を買Walker」に掲載されている。